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  • Novità settore immobiliare legge stabilità 2016

    Il credito d’imposta per l’acquisto della prima casa spetta anche al contribuente che procede all’acquisto della nuova abitazione, entro un anno dall’acquisto della precedente, prima della vendita dell’immobile preposseduto.

    Questo uno dei chiarimenti contenuti nella circolare 12/E in cui l’Agenzia delle Entrate risponde a quesiti relativi alle agevolazioni prima casa, ai contribuenti minimi, al leasing immobiliare e ai bonus per ristrutturazioni e risparmio energetico.

    Agevolazioni prima casa

    In merito alle agevolazioni previste per l’acquisto delle prima casa l’Agenzia chiarisce che l’aliquota del 2 per cento dell’imposta di registro spetta anche nel caso che il nuovo acquisto sia imponibile IVA.

    La circolare specifica inoltre che l’acquisto di un nuovo immobile in regime agevolato, con l’impegno a rivendere quello preposseduto, può essere effettuato anche a titolo gratuito; in tale ipotesi, nell’atto di donazione o nella dichiarazione di successione andrà esplicitato l’impegno a vendere entro l’anno l’immobile precedente.

    Infine le Entrate chiariscono che la nuova disciplina sulle agevolazioni prima casa si applica agli atti posti in essere dal 1° gennaio 2016: per quelli conclusi prima, quindi, non spetta il rimborso delle eventuali maggiori imposte versate rispetto a quelle che si sarebbero pagate applicando le nuove disposizioni, né spetta un credito d’imposta.

    Leasing abitativo

    Nella circolare viene precisato che l’agevolazione prima casa (imposta di registro dell’1,5%) per l’atto di trasferimento a favore della società di leasing spetta a prescindere dalla circostanza che l’utilizzatore destini l’immobile oggetto del contratto di locazione finanziaria a propria abitazione principale.

    L’Agenzia chiarisce anche che le condizioni per applicare le agevolazioni prima casa all’atto di trasferimento dell’immobile devono ricorrere in capo all’utilizzatore e che tale soggetto sarà tenuto ad effettuare le dichiarazioni relative al possesso dei requisitiprevisti (ad esempio la dichiarazione di non avere la proprietà di altre case nel Comune).

    Tali dichiarazioni potranno essere rese dall’utilizzatore sia nell’atto di acquisto dell’immobile da parte della società di leasing, intervenendo volontariamente all’atto,sia nel contratto di locazione finanziaria dell’immobile. In tale ultima ipotesi, tuttavia, è necessario, ai fini dell’applicazione delle agevolazioni ‘prima casa’ che il contratto di locazione finanziaria venga prodotto per la registrazione unitamente all’atto di trasferimento dell’immobile.

    Infine le Entrate mettono in luce che se nel contratto di compravendita in cui interviene anche l’utilizzatore si fa riferimento al precedente contratto di leasing (non registrato), detta enunciazione comporta l’applicazione dell’imposta di registro – in misura fissa – anche per la disposizione enunciata.

    Ristrutturazioni edilizie: bonus mobili e risparmio energetico

    L’Agenzia ritiene che possano considerarsi agevolate anche le spese per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici sostenute entro l’anno 2016, correlate a interventi di recupero del patrimonio edilizio, a decorrere dal 26 giugno 2012, fermo restando il rispetto del limite massimo di spesa agevolabile di 10 mila euro.

    La circolare chiarisce anche l’applicabilità dell’Iva agevolata in presenza di “beni significativi“. Ad esempio in sede di installazione degli infissi vengono forniti anche componenti e parti staccate (come le tapparelle); occorre quindi verificare se tali parti hanno un’autonomia funzionale rispetto al manufatto principale. Se c’è autonomia, il componente non va ricompreso nel valore dell’infisso; viceversa, se la parte staccata o il componente concorre alla normale funzionalità dell’infisso, il suo valore, per la verifica del limite cui applicare l’Iva agevolata, deve confluire nel valore dei beni significativi.

    Contribuenti minimi: regimi agevolati

    L’Agenzia mette in evidenza che i contribuenti che hanno aderito al regime di vantaggio (all’art. 27 comma 1 del DL 98/2011) potranno “continuare ad avvalersene per il periodo che residua al completamento del quinquennio agevolato e comunque fino al trentacinquesimo anno di età”. Analoga facoltà è riconosciuta anche a coloro che si sono avvalsi della proroga del regime di vantaggio disposta dalla Legge 11/2015.

    La circolare sottolinea che, viste le significative modifiche al regime forfetario, i soggetti che, nel 2015, avevano optato per il regime ordinario, ovvero avevano scelto di applicare il regime fiscale di vantaggio, possono, dal 1° gennaio 2016, revocare detta opzione e accedere al regime forfetario.

    Maxiammortamenti
    In merito ai maxiammortamenti, previsti dalla Legge di Stabilità 2016  per i professioni che effettuano investimenti in beni materiali strumentali nuovi (dal 15 ottobre 2015 al 31 dicembre 2016), la circolare chiarisce che la possibilità di usufruire della maggiorazione del 40 per cento deve essere esclusa per i contribuenti forfetari.

    Chi aderisce al regime forfettario infatti determina il reddito attraverso l’applicazione di un coefficiente di redditività al volume dei ricavi o compensi. In tale ipotesi, infatti, l’ammontare dei costi sostenuti dal contribuente (inclusi quelli relativi all’acquisto di beni strumentali nuovi) non è rilevante ai fini del calcolo del reddito imponibile.

    L’Agenzia mette in evidenza che la norma sui maxi-ammortamenti riguarda solo le imposte sui redditi e non produce effetti ai fini Irap.

    Inoltre sottolinea che la maggiorazione del costo può essere dedotta solo a partire dall’esercizio di entrata in funzione del bene. Pertanto, un bene consegnato entro il 31 dicembre 2016, entrato in funzione l’anno dopo, è sì un bene agevolato, ma gli ammortamenti potranno essere aumentati solo a partire dal 2017.