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La superficie commerciale per il calcolo del valore di un immobile

La superficie commerciale per il calcolo del valore di un immobile

La Superficie commerciale

Una delle prime domande che ci si pone nello sfogliare annunci relativi ad immobili in vendita è: quanto è grande questa casa?

Chissà quante volte, individuato un annuncio interessante, ci siamo imbattuti in frasi del tipo “ampio bilocale” oppure “luminoso trilocale”, innervosendoci perché non viene fornito quel famoso dato che tanto interessa e riesce a darci un’idea precisa delle dimensioni dell’immobile: i “metri quadri”! Fortunatamente molto spesso tale dato viene fornito ma, appagata la nostra curiosità, bastano alcune domande su questa misura per far sorgere alcuni dubbi, come ad esempio

“i muri sono compresi oppure no?”

“il terrazzo fa parte della superficie dell’immobile?”

“la grandezza del giardino o del garage contano oppure no?

Intuitivamente si tenderebbe a misurare la superficie definita “superficie calpestabile o utile”, ossia lo spazio che davvero si ha a disposizione: in altre parole è la superficie del “pavimento” e disponibile come spazio fruibile tra gli ambienti; tuttavia la proprietà non è composta solamente dallo spazio che si ha a disposizione: quando si compra un immobile si pagano infatti anche la superficie dei muri ed il loro spessore (poichè in esso sono contenuti parte degli impianti), l’eventuali giardino, terrazza, garage, cantina, ecc. Si introduce allora la cosiddetta “superficie commerciale”, che è quella a cui gli annunci immobiliari fanno riferimento. Ovviamente il calcolo non si effettua semplicemente sommando le aree di unità immobiliare e pertinenze, ma le superfici di queste ultime vengono “corrette” con opportuni coefficienti. Vediamo quindi nel dettaglio come si fa a calcolare la superficie commerciale di un’unità immobiliare.

Nota: la metodologia di calcolo qui presentata fa fede alla guida appositamente redatta dall’agenzia delle entrate; tutto ciò che seguirà è tratto dalla sopracitata guida, con l’aggiunta di nostri commenti e spiegazioni allo scopo di facilitare il calcolo della superficie commerciale anche a coloro che non hanno conoscenze di base in questo campo.

Come effettuare le misurazioni

Specifichiamo prima di tutto che stiamo trattando il caso di un’unità immobiliare che fa parte di un edificio: stiamo quindi parlando, ad esempio, di un appartamento all’interno di un condominio. Alla luce di ciò si sottolinea che non rientrano nel calcolo della singola unità immobiliare le quote di superfici relative a:

  • scale, pianerottoli e ballatoi comuni;
  • aree di uso comune (coperte e scoperte) rappresentate da terrazzi di copertura, stenditoi, lavatoi, atri di ingresso;
  • appartamento del portiere (u.i. autonoma) e locali di guardiania;
  • stradine private di accesso all’edificio;
  • locali tecnici o locali di deposito comuni;
  • sala riunione condominiale;
  • spazi comuni (area occupata dalla chiostrina, dall’ascensore, dai cavedi, ecc);
  • giardini, aree a verde comuni e camminamenti di pertinenza dell’edificio.

In breve, non vanno considerati gli spazi e le superfici condominiali che rientrano già, in fase di stima, nel valore unitario attribuito a ciascun appartamento.

Chiarito questo fondamentale aspetto, vediamo ora come effettuare le misurazioni:

  1. Per i vani principali e gli accessori diretti (soggiorno, cucina, camere, bagno, ingresso, disimpegno, ripostiglio), si misura la superficie includendo anche le murature interne ed esterne; le pareti in comune con altre unità immobiliari (o con le parti comuni) vanno considerate come se fossero di metà spessore. Lo spessore dei muri esterni va considerato totalmente fino ad uno spessore massimo di 50 cm: ciò vale anche per le pareti comuni, che quindi rientreranno nel calcolo fino ad un massimo di 25 cm.
  2. Per quanto riguarda le pertinenze esclusive di ornamento dell’unità immobiliare si procede come segue: i balconi, le terrazze e similari si misurano fino al contorno esterno; i giardini o le aree scoperte di uso esclusivo dell’appartamento si misurano fino al confine della proprietà (se questa è delimitata da un muro di confine in comunione o da altro manufatto, fino alla mezzeria dello stesso).
  3. Infine per le pertinenze esclusive accessorie a servizio dell’unità immobiliare (cantine, soffitte o utilizzazioni similari) si procede come nel primo punto: si comprendono nella misura i muri perimetrali esterni e fino alla mezzeria dei muri di divisione con zone comuni o di altra proprietà; si considera metà muro anche nel caso in cui tali aree confinino con altre zone della casa ad uso diverso.

Calcolo della superficie commerciale

Ora che si hanno a disposizione le misure esatte di ciascun ambiente è necessario apportare le “correzioni” di cui si era accennato in precedenza:

  • La superficie dei vani principali e gli accessori diretti si considera per intero, senza apportare alcuna correzione.
  • In merito alle pertinenze esclusive di ornamento dell’unità immobiliare, se la superficie è scoperta – come ad esempio nel caso di giardini – si procede come illustrato nello schema seguente:
Mq Coperti utili fuori terra

Per il calcolo delle mura perimetrali si applica convezionalmente una maggiorazione del 10%.

110,00%
Mq Coperti utili seminterrati

(comprese taverne e locali abitabili con altezza media minima mt 2,40)

50,00%
Mansarde abitabili

Altezza media minima mt 2,40

75,00%
Mansarde e Sottotetti non abitabili

Altezza media minima inferiore a mt 2,40 ed altezza minima di mt 1,50

35,00%
Soppalchi abitabili

(con finiture analoghe ai vani principali altezza media minima mt 2,40)

80,00%
Verande

(con finiture analoghe ai vani principali)

80,00%
Verande

(senza finiture analoghe ai vani principali)

60,00%
Logge, Portici e Patii

Calcolati fino alla superficie commerciale di mq. 25. Per l’eccedenza il 10%

35,00%
Terrazzi abitabili

Calcolati fino alla superficie commerciale di mq. 25. Per l’eccedenza il 10%

35,00%
Giardini e Aree di pertinenza di “Appartamenti”

Calcolati fino alla superficie commerciale di mq. 25. Per l’eccedenza il 5%

15,00%
Giardini,Corti, Cortili e Aree di pertinenza “Ville e Villini”

Calcolati fino alla superficie commerciale di mq. 25.Per l’eccedenza il 2%

10,00%
Box
50,00%
Sommando tutte le superfici “omogeneizzate” ottenute in precedenza si ottiene finalmente la superficie commerciale dell’immobile.