Se state cercando un immobile da acquistare od avete un immobile di proprietà e ne pagate i diversi tributi locali, vi sarà capitato sicuramente di imbattervi nelle definizioni, spesso confuse,di superficie calpestabile, catastale, commerciale.
Cerchiamo di fare chiarezza.
Come dice il termine stesso, per superficie calpestabile (talvolta chiamata anche “utile” o “netta”) si tratta dei metri quadrati dell’immobile che “effettivamente si calpestano”, ossia al netto di pareti, siano esse perimetrali o muri divisori, portanti oppure no, considerando tutte le tipologie di vano, senza alcuna distinzione (gli unici spazi esclusi sono quelli esterni e quelli non comunicanti).
Si tratta quindi della superficie interna effettivamente utilizzabile, e basta avere un rilievo ben fatto dell’immobile per quantificarla.
Nel mercato immobiliare la superficie calpestabile o “utile netta” viene utilizzata, frequentemente, nella determinazione del valore locativo.
SUPERFICIE COMMERCIALE
La superficie commerciale è così chiamata perché è quella a cui si fa riferimento per stabilire le quotazioni e le valutazioni al mq e complessive degli immobili proposti in vendita.
Attualmente la superficie commerciale è assimilata alla superficie catastale dall’OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare), strumento utilizzato dall’Amministrazione Finanziaria per la rettifica e l’omogeneizzazione sul territorio del valore delle compravendite immobiliari; nell’allegato 5 del “Manuale della Banca Dati Quotazioni OMI” – “Istruzioni per la determinazione della consistenza degli immobili urbani per la rilevazione dei dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare”– vengono delineati i criteri di calcolo delle superfici delle unità immobiliari, che riprendono nella sostanza quelle contenute nel DPR n. 138/98 per il calcolo della superficie catastale. Questi valori vengono spesso rettificati dagli operatori a livello locale seguendo le indicazioni comunali specifiche o quelle contenute nelle norme UNI 10750 e UNI 15733.
SUPERFICIE CATASTALE
Si tratta della consistenza dell’immobile valevole ai fini fiscali e viene calcolata secondo i parametri stabiliti dal DPR n. 138/98 – allegato C. Qui il calcolo si fa un po’ più complicato e i parametri si diversificano in base alla categoria e alla destinazione d’uso dell’immobile, nonché alla tipologia di ogni singolo vano.
In generale nella determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari ordinarie (abitazioni, uffici, negozi, studi, magazzini) si considera:
In particolare per le unità immobiliari ordinarie del gruppo R, ossia quelle ad uso abitativo privato, la superficie è data dalla somma di:
Dal 9 novembre 2015 la superficie catastale degli immobili di tipo residenziale è finalmente consultabile con una semplice visura catastale, e questo rappresenta una considerevole facilitazione per i proprietari, poiché la superficie catastale viene ormai utilizzata come base per il calcolo di diversi tributi locali, come la TARI. In visura, infatti, il dato relativo alla superficie catastale è doppio: “la superficie catastale totale” e “la superficie catastale totale escluse aree scoperte”, che è quella da comunicare ai fini della determinazione della tassa sui rifiuti.
La pubblicazione delle superfici nelle visure catastali consente a tutti i proprietari di immobili di confrontare la correttezza dei dati notificati dagli enti comunali rilevando eventuali errori o maggiorazioni. Non è da escludere infatti che per diversi motivi, il calcolo delle superfici catastali possa presentare delle inesattezze.
Nel caso in cui si dovessero riscontrare effettivamente delle incongruenze tra la planimetria rilevata e quella depositata in catasto o tra la stessa e la superficie calcolata, i proprietari hanno la possibilità di modificare i dati avvalendosi dell’opera di professionisti abilitati, che possono presentare all’Agenzia delle Entrate l’accatastamento in “variazione” dell’unità immobiliare rappresentata in maniera errata o comunicare il calcolo corretto della superficie catastale (cosa che è comunque obbligatoria in fase di compravendita per attestare la conformità di dati catastali allo stato di fatto).
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