Il contratto preliminare, chiamato anche “compromesso”, è
un accordo tra venditore e compratore, i quali si impegnano
reciprocamente a stipulare un successivo e definitivo
contratto di compravendita. Il trasferimento del diritto di
proprietà sull’immobile si avrà solo con la firma di
quest’ultimo.
Il contratto preliminare può essere stipulato, per esempio, quando
non è possibile la vendita immediata, perché l’acquirente è
in cerca di un mutuo oppure il venditore è in attesa che gli venga consegnata una nuova casa.
Il contratto preliminare deve essere redatto in forma scritta (scrittura privata,
scrittura privata autenticata o atto pubblico).
Il contratto preliminare di compravendita deve essere registrato entro 20 giorni dalla
sottoscrizione. Se stipulato con atto notarile, vi provvede il notaio entro 30 giorni.
Per la registrazione sono dovute:
• l’imposta di registro di 200 euro, indipendentemente dal prezzo della
compravendita
• l’imposta di bollo, nella misura di 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100
righe (se il contratto è formato per atto pubblico o per scrittura privata
autenticata l’imposta di bollo è invece di 155 euro).
Quando il preliminare prevede un pagamento, è dovuta, inoltre, l’imposta di registro
proporzionale pari:
• allo 0,50% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria
• al 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita
In entrambi i casi, l’imposta pagata con il contratto preliminare sarà poi detratta da quella
dovuta per la registrazione del contratto definitivo di compravendita. Nel caso in cui
l’imposta proporzionale versata per la caparra confirmatoria e per gli acconti di
prezzo risulti superiore all’imposta di registro dovuta per il contratto definitivo,
spetta il rimborso della maggiore imposta versata per la registrazione del contratto
preliminare. Il rimborso deve essere richiesto, a pena di decadenza, entro tre anni
dalla data di registrazione del contratto definitivo. La domanda di rimborso deve
essere presentata all’ufficio che ha eseguito la registrazione.
Se nel contratto preliminare non è specificato a che titolo sono state corrisposte le
somme, queste vanno considerate acconti sul prezzo di vendita.
Anche quando il trasferimento dell’immobile è soggetto a Iva, il trattamento fiscale
del preliminare sarà differente a seconda che preveda il versamento di una somma a
titolo di acconto o di caparra confirmatoria:
• il versamento di un acconto, essendo un’anticipazione del corrispettivo pattuito,
va fatturato con addebito dell’Iva. In questo caso, l’imposta di registro sarà
dovuta in misura fissa (200 euro)
• la caparra confirmatoria, anche se prevista da un’apposita clausola contrattuale,
non è soggetta a Iva, perché non costituisce il corrispettivo di una prestazione di
servizi o di una cessione di beni. Pertanto, andrà pagata l’imposta di registro
proporzionale (0,50%).
Come detto prima, la stipula del preliminare fa sorgere solo un obbligo giuridico tra
venditore e acquirente, senza determinare il trasferimento della proprietà.
Pertanto, potrebbe accadere che, nonostante il “compromesso”, il venditore venda lo
stesso immobile ad altra persona oppure costituisca sullo stesso diritti reali di
godimento (per esempio, un usufrutto) o che venga iscritta a suo carico un’ipoteca.
In questi casi, il compratore potrà chiedere al giudice solo il risarcimento dei danni e
non l’annullamento della vendita o dell’iscrizione dell’ipoteca.
Per evitare di trovarsi in una situazione del genere, la legge mette a disposizione lo
strumento della trascrizione del preliminare nei registri immobiliari.
In tal modo, eventuali vendite dello stesso immobile o la costituzione di altri diritti a
favore di terze persone non pregiudicheranno i diritti del compratore.
Per la trascrizione del preliminare è necessario che l’atto sia stipulato con
l’intervento di un notaio. In questo caso, all’imposta di registro e all’imposta di bollo
di 155 euro si aggiunge il versamento dell’imposta ipotecaria di 200 euro e delle
tasse ipotecarie di 35 euro.
I mediatori immobiliari hanno l’obbligo di registrare i contratti preliminari di
compravendita stipulati a seguito della loro attività.
In generale, per le compravendite concluse con l’intervento degli agenti immobiliari, è
obbligatorio richiedere la registrazione per:
• i contratti preliminari
• l’accettazione della proposta, quando le clausole inserite nello schema di
proposta siano di per sé sufficienti e necessarie a determinare la conclusione di
un contratto preliminare di compravendita.
Non sono, invece, soggetti a registrazione:
• gli incarichi di vendita conferiti al mediatore
• la proposta di acquisto
• l’accettazione della proposta che non sia di per sé sufficiente a determinare la
conclusione di un contratto preliminare di compravendita.
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