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#10yearschallenge immobiliare

Sull’onda del recente tormentone social #10yearschallenge, abbiamo provato a giocare anche noi, domandandoci: “com’è cambiato il mercato immobiliare, soprattutto nelle località turistiche negli ultimi dieci anni?”

Nel 2008  Sul mare, generalizzata diminuzione delle quotazioni. Comune Rosignano Marittimo, tra Rosignano Solvay e Castiglioncello, si registravano quotazioni medie tra i 2500 ed i 3500 €/mq

Nel 2009 gli immobili in zone turistiche di mare hanno subito una contrazione più forte rispetto a quelli di montagna e di lago. Le località di mare del Nord Italia hanno tenuto meglio rispetto a quelle del sud.

Nel 2010 i prezzi calavano dell’1,8%.

Nel 2011 le località di mare segnalavano il ribasso più forte con -4,3%. Iniziano a sentirsi i primi segnali di rallentamento del mercato della seconda casa.

2012 anno di ribassi importanti per i valori delle abitazioni situate nelle zone turistiche a causa della diminuita disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti. L’introduzione dell’Imu ha determinato in parte questo risultato, ma è soprattutto l’incertezza a far sì che i potenziali acquirenti siano più prudenti nelle decisioni di acquisto.

Nel 2013 si rafforza il ribasso delle quotazioni delle abitazioni nelle località turistiche, innescando dinamiche di potenziale sviluppo futuro. Ad esempio, nelle località di mare si iniziano però a vedere incrementi di acquisto di prima casa, grazie al ribasso dei prezzi. Inizia poi la pratica di affittare la casa durante il periodo estivo,con l’obiettivo di recuperare parte delle spese. Il ribasso dei prezzi riaccende inoltre l’interesse degli acquirenti stranieri alla ricerca di soluzioni d’epoca nei borghi storici, oppure di soluzioni indipendenti non lontano dal mare.

Nel 2014 le quotazioni immobiliari continuano il loro ribasso. La location diventa sempre meno importante al fine della scelta d’acquisto: si preferiscono località meno costose, vicine a quelle top perché è il prezzo la variabile più importante. Nelle località turistiche si presta maggiore attenzione all’efficienza energetica al fine di contenerne i costi.

Il 2015 vede quotazioni immobiliari ancora in calo ma la domanda di casa vacanza è in aumento grazie ai prezzi più accessibili ormai raggiunti in numerose località turistiche e grazie anche mutui più convenienti che stanno portando i potenziali acquirenti a finanziare anche l’acquisto della casa vacanza. Cresce sempre più l’attenzione al contenimento dei costi di gestione dell’immobile e quindi anche alle caratteristiche costruttive dell’immobile che garantiscono efficienza energetica. Gli stranieri inoltre tornano ad acquistare in Italia, in alcune località di mare.

Nel 2016 prezzi immobiliari ancora in diminuzione . Si conferma l’interesse degli acquirenti stranieri che sono attratti dalle località di mare e dai borghi. Tornano gli investitori al mare soprattutto dove è elevata la domanda di affitti estivi. Prosegue il trend che vede anche i proprietari della casa vacanza acquistata con finalità di utilizzo personale affittarla nel periodo in cui non è utilizzata al fine di recuperare parte delle spese legate al mantenimento e alla proprietà.

Tra il 2017 e la prima metà del 2018 la stabilità è la tendenza prevalente. L’analisi delle compravendite ha evidenziato che il 6,4% delle stesse riguarda la casa vacanzaIl 7,9% di chi l’ha acquistata è rappresentata da stranieri. Al mare si conferma l’interesse degli stranieri sempre più attratti dalle nostre località più prestigiose e interessati a soluzioni indipendenti con budget importanti oppure ai borghi mentre gli italiani prediligono gli appartamenti con budget contenuto. Rispetto all’anno precedente c’è maggiore interesse da parte di acquirenti stranieri anche in alcune località montane.

Buone feste 2018

ABC CASA Servizi Immobiliari augura a tuti buone feste natalizie 2018

superficie commerciale catastale calpestabile

Superficie commerciale, calpestabile e catastale

Se state cercando un immobile da acquistare od avete un immobile di proprietà e ne pagate i diversi tributi locali, vi sarà capitato sicuramente di imbattervi nelle definizioni, spesso confuse,di superficie calpestabile, catastale, commerciale.

Cerchiamo di fare chiarezza.

SUPERFICIE CALPESTABILE

Come dice il termine stesso, per superficie calpestabile (talvolta chiamata anche “utile” o “netta”) si tratta dei metri quadrati dell’immobile che “effettivamente si calpestano”, ossia al netto di pareti, siano esse perimetrali o muri divisori, portanti oppure no, considerando tutte le tipologie di vano, senza alcuna distinzione (gli unici spazi esclusi sono quelli esterni e quelli non comunicanti).

Si tratta quindi della superficie interna effettivamente utilizzabile, e basta avere un rilievo ben fatto dell’immobile per quantificarla.

Nel mercato immobiliare la superficie calpestabile o “utile netta” viene utilizzata, frequentemente, nella determinazione del valore locativo.

SUPERFICIE COMMERCIALE

La superficie commerciale è così chiamata perché è quella a cui si fa riferimento per stabilire le quotazioni e le valutazioni al mq e complessive degli immobili proposti in vendita.

Attualmente la superficie commerciale è assimilata alla superficie catastale dall’OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare), strumento utilizzato dall’Amministrazione Finanziaria per la rettifica e l’omogeneizzazione sul territorio del valore delle compravendite immobiliari; nell’allegato 5 del “Manuale della Banca Dati Quotazioni OMI” – Istruzioni per la determinazione della consistenza degli immobili urbani per la rilevazione dei dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare– vengono delineati i criteri di calcolo delle superfici delle unità immobiliari, che riprendono nella sostanza quelle contenute nel DPR n. 138/98 per il calcolo della superficie catastale. Questi valori vengono spesso rettificati dagli operatori a livello locale seguendo le indicazioni comunali specifiche o quelle contenute nelle norme UNI 10750 e UNI 15733.

SUPERFICIE CATASTALE

Si tratta della consistenza dell’immobile valevole ai fini fiscali e viene calcolata secondo i parametri stabiliti dal DPR n. 138/98 – allegato C. Qui il calcolo si fa un po’ più complicato e i parametri si diversificano in base alla categoria e alla destinazione d’uso dell’immobile, nonché alla tipologia di ogni singolo vano.

In generale nella determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari ordinarie (abitazioni, uffici, negozi, studi, magazzini) si considera:

tabella percentuali calcolo superficie catastale

In particolare per le unità immobiliari ordinarie del gruppo R, ossia quelle ad uso abitativo privato, la superficie è data dalla somma di:

tabella percentuali calcolo superficie catastale per immobili uso abitativo

Dal 9 novembre 2015 la superficie catastale degli immobili di tipo residenziale è finalmente consultabile con una semplice visura catastale, e questo rappresenta una considerevole facilitazione per i proprietari, poiché la superficie catastale viene ormai utilizzata come base per il calcolo di diversi tributi locali, come la TARI. In visura, infatti, il dato relativo alla superficie catastale è doppio: “la superficie catastale totale” e “la superficie catastale totale escluse aree scoperte”, che è quella da comunicare ai fini della determinazione della tassa sui rifiuti.

La pubblicazione delle superfici nelle visure catastali consente a tutti i proprietari di immobili di confrontare la correttezza dei dati notificati dagli enti comunali rilevando eventuali errori o maggiorazioni. Non è da escludere infatti che per diversi motivi, il calcolo delle superfici catastali possa presentare delle inesattezze.

Nel caso in cui si dovessero riscontrare effettivamente delle incongruenze tra la planimetria rilevata e quella depositata in catasto o tra la stessa e la superficie calcolata, i proprietari hanno la possibilità di modificare i dati avvalendosi dell’opera di professionisti abilitati, che possono presentare all’Agenzia delle Entrate l’accatastamento in “variazione” dell’unità immobiliare rappresentata in maniera errata o comunicare il calcolo corretto della superficie catastale (cosa che è comunque obbligatoria in fase di compravendita per attestare la conformità di dati catastali allo stato di fatto).

imposte acquisto immobile

Le imposte per l’acquisto di una casa

Le imposte da pagare quando si compra una casa dipendono da diversi fattori e
variano a seconda che il venditore sia un “privato” o un’impresa e
l’acquisto venga effettuato in presenza o meno dei benefici “prima
casa”.

Acquisto SECONDA CASA o NON PRIMA CASA

Il regime fiscale previsto per
l’acquisto di un’abitazione effettuato senza l’applicazione delle
agevolazioni “prima casa” si distinguono a seconda che il soggetto venditore sia un Privato od una Impresa.

Le imposte dovute quando si acquista NON PRIMA CASA da una IMPRESA

Se il venditore è un’impresa e sussiste uno dei seguenti casi:
• cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino dei fabbricati entro
5 anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento oppure anche dopo i 5
anni, se il venditore sceglie di assoggettare l’operazione a Iva (la scelta va
espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare)
• cessioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali, per le quali il
venditore sceglie di sottoporre l’operazione a Iva (anche in questo caso, la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare).
• categoria catastale diversa da A/1, A/8 e A/9
l’acquirente dovrà pagare:
• l’Iva al 10% 
• l’imposta di registro fissa di 200 euro
• l’imposta ipotecaria fissa di 200 euro
• l’imposta catastale fissa di 200 euro.
Se l’immobile rientra nelle categorie A/1, A/8 e A/9
• l’Iva al 22% 
• l’imposta di registro fissa di 200 euro
• l’imposta ipotecaria fissa di 200 euro
• l’imposta catastale fissa di 200 euro.

Le imposte dovute quando si acquista NON PRIMA CASA da un PRIVATO

Se il venditore è un privato, l’acquirente dovrà pagare:
l’imposta di registro proporzionale del 9% sul prezzo di acquisto della casa
• l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro
• l’imposta catastale fissa di 50 euro.
In ogni caso (acquisto da impresa o acquisto da privato), le
imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio
al momento della registrazione dell’atto.

Le imposte dovute ACQUISTO PRIMA CASA 

Le imposte da pagare sono ridotte quando l’acquisto viene effettuato in presenza dei
requisiti “prima casa”.

In generale, queste agevolazioni si applicano quando:
• il fabbricato che si acquista appartiene a determinate categorie catastale
• il fabbricato si trova nel comune in cui l’acquirente ha (o intende stabilire) la
residenza o lavora
• l’acquirente ha determinati requisiti.
Le imposte agevolate
Le imposte da versare quando si compra con i benefici “prima casa” sono:

• se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva
imposta di registro proporzionale nella misura del 2% sul prezzo-valore catastale rivalutato
imposta ipotecaria fissa di 50 euro
imposta catastale fissa di 50 euro

• se si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a Iva
Iva ridotta al 4% sul prezzo di acquisto della casa
− imposta di registro fissa di 200 euro
− imposta ipotecaria fissa di 200 euro
− imposta catastale fissa di 200 euro

ATTENZIONE
Come si è già detto nel capitolo precedente per gli acquisti senza benefici “prima
casa”, in ogni caso, l’imposta di registro proporzionale (2%) non può essere di
importo inferiore a 1.000 euro. Tuttavia, l’importo effettivamente da versare
potrebbe risultare inferiore per effetto dello scomputo dell’imposta proporzionale già
versata sulla caparra (quando è stato registrato il contratto preliminare) o per
effetto del credito d’imposta per l’acquisto della “prima casa”.
Gli atti assoggettati all’imposta di registro proporzionale e tutti gli atti e le formalità
necessari per effettuare gli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari
sono esenti dall’imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie.
Le stesse imposte agevolate si applicano per le pertinenze, anche se acquistate con
atto separato da quello di compravendita della “prima casa”.


IMPORTANTE
Sia quando si compra da un’impresa in esenzione dall’Iva sia quando si compra da
un privato, l’imposta di registro proporzionale non può comunque essere di importo
inferiore a 1.000 euro. Tuttavia, l’importo effettivamente da versare potrebbe
risultare inferiore per effetto dello scomputo dell’imposta proporzionale già versata
sulla caparra quando è stato registrato il contratto preliminare.
Gli atti assoggettati all’imposta di registro proporzionale e tutti gli atti e le formalità
necessari per effettuare gli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari
sono esenti dall’imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie.

compromesso

Contratto preliminare

Cosa è il contratto preliminare

Il contratto preliminare, chiamato anche “compromesso”, è
un accordo tra venditore e compratore, i quali si impegnano
reciprocamente a stipulare un successivo e definitivo
contratto di compravendita. Il trasferimento del diritto di
proprietà sull’immobile si avrà solo con la firma di
quest’ultimo.
Il contratto preliminare può essere stipulato, per esempio, quando
non è possibile la vendita immediata, perché l’acquirente è
in cerca di un mutuo oppure il venditore è in attesa che gli venga consegnata una nuova casa.
Il contratto preliminare deve essere redatto in forma scritta (scrittura privata,
scrittura privata autenticata o atto pubblico).

Registrazione del contratto preliminare ed imposte dovute


Il contratto preliminare di compravendita deve essere registrato entro 20 giorni dalla
sottoscrizione. Se stipulato con atto notarile, vi provvede il notaio entro 30 giorni.
Per la registrazione sono dovute:
l’imposta di registro di 200 euro, indipendentemente dal prezzo della
compravendita
l’imposta di bollo, nella misura di 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100
righe (se il contratto è formato per atto pubblico o per scrittura privata
autenticata l’imposta di bollo è invece di 155 euro).
Quando il preliminare prevede un pagamento, è dovuta, inoltre, l’imposta di registro
proporzionale
pari:
• allo 0,50% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria
• al 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita
In entrambi i casi, l’imposta pagata con il contratto preliminare sarà poi detratta da quella
dovuta per la registrazione del contratto definitivo di compravendita. Nel caso in cui
l’imposta proporzionale versata per la caparra confirmatoria e per gli acconti di
prezzo risulti superiore all’imposta di registro dovuta per il contratto definitivo,
spetta il rimborso della maggiore imposta versata per la registrazione del contratto
preliminare. Il rimborso deve essere richiesto, a pena di decadenza, entro tre anni
dalla data di registrazione del contratto definitivo. La domanda di rimborso deve
essere presentata all’ufficio che ha eseguito la registrazione.
Se nel contratto preliminare non è specificato a che titolo sono state corrisposte le
somme, queste vanno considerate acconti sul prezzo di vendita.

Imposte dovute a contratto preliminare soggetto a IVA


Anche quando il trasferimento dell’immobile è soggetto a Iva, il trattamento fiscale
del preliminare sarà differente a seconda che preveda il versamento di una somma a
titolo di acconto o di caparra confirmatoria:
il versamento di un acconto, essendo un’anticipazione del corrispettivo pattuito,
va fatturato con addebito dell’Iva. In questo caso, l’imposta di registro sarà
dovuta in misura fissa (200 euro)

la caparra confirmatoria, anche se prevista da un’apposita clausola contrattuale,
non è soggetta a Iva, perché non costituisce il corrispettivo di una prestazione di
servizi o di una cessione di beni. Pertanto, andrà pagata l’imposta di registro
proporzionale (0,50%)
.

Trascrizione del contratto preliminare

Come detto prima, la stipula del preliminare fa sorgere solo un obbligo giuridico tra
venditore e acquirente, senza determinare il trasferimento della proprietà.
Pertanto, potrebbe accadere che, nonostante il “compromesso”, il venditore venda lo
stesso immobile ad altra persona oppure costituisca sullo stesso diritti reali di
godimento (per esempio, un usufrutto) o che venga iscritta a suo carico un’ipoteca.
In questi casi, il compratore potrà chiedere al giudice solo il risarcimento dei danni e
non l’annullamento della vendita o dell’iscrizione dell’ipoteca.
Per evitare di trovarsi in una situazione del genere, la legge mette a disposizione lo
strumento della trascrizione del preliminare nei registri immobiliari.
In tal modo, eventuali vendite dello stesso immobile o la costituzione di altri diritti a
favore di terze persone non pregiudicheranno i diritti del compratore.
Per la trascrizione del preliminare è necessario che l’atto sia stipulato con
l’intervento di un notaio. In questo caso, all’imposta di registro e all’imposta di bollo
di 155 euro si aggiunge il versamento dell’imposta ipotecaria di 200 euro e delle
tasse ipotecarie di 35 euro.

L’obbligo di registrazione del contratto preliminare da parte dell’agenzia immobiliare


I mediatori immobiliari hanno l’obbligo di registrare i contratti preliminari di
compravendita stipulati a seguito della loro attività.
In generale, per le compravendite concluse con l’intervento degli agenti immobiliari, è
obbligatorio richiedere la registrazione per:
• i contratti preliminari
• l’accettazione della proposta, quando le clausole inserite nello schema di
proposta siano di per sé sufficienti e necessarie a determinare la conclusione di
un contratto preliminare di compravendita.
Non sono, invece, soggetti a registrazione:
• gli incarichi di vendita conferiti al mediatore
• la proposta di acquisto
• l’accettazione della proposta che non sia di per sé sufficiente a determinare la
conclusione di un contratto preliminare di compravendita.

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