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GUIDA ALL’ACQUISTO DI UN IMMOBILE

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Guida all’acquisto di un immobile, tutti i consigli e gli aspetti fondamentali da considerare in una compravendita immobiliare.

Quando si decide di comprare un immobile o si intraprende una trattativa di compravendita immobiliare, sono molti gli aspetti che devono essere considerati, affinché tutto proceda per il meglio. Ecco una guida all’acquisto di un immobile che ti fornirà tutte le conoscenze necessarie per un corretto acquisto immobiliare.

Indice


#1 – Imposte sull’acquisto ed agevolazioni fiscali
La tassazione sull’acquisto di beni immobili subisce variazioni nel metodo di applicazione, a seconda del tipo d’immobile acquistato del soggetto venditore e/o del soggetto acquirente.

A – Imposte sulle civili abitazioni

Va innanzi tutto premesso che, l’acquisto di un fabbricato da una impresa, ad esempio dal costruttore, è solitamente soggetto a IVA,  mentre l’acquisto da altri soggetti, ad esempio un proprietario privato, è sempre soggetto ad imposta di registro.
All’imposta di registro o all’IVA, che sono alternative, si aggiungono inoltre le imposte ipotecaria e catastale, che hanno invece una quota fissa, che varia anche qui a seconda che si tratti di acquisto da impresa o da privato. Il prelievo delle imposte avviene al momento della compravendita, ed è di solito incassato dal notaio che stipula l’atto, e da questi poi riversato allo Stato.

A.1 – Acquisto con agevolazione fiscale PRIMA CASA

Che cosa è

In parole semplici, come riporta la dicitura stessa “agevolazione fiscale”, si tratta di uno sconto sulla tassazione prevista per i trasferimenti immobiliari, che si traduce in aliquote con valori ridotti.

Sull’acquisto della prima casa da impresa, per le quali è prevista l’IVA, l’aliquota è pari al 4% del prezzo di acquisto (cioè con  una aliquota più bassa rispetto a quella normalmente applicata alla cessione di immobili, che è pari al 10 %). Le imposte ipotecaria e catastale sono invece entrambe dovute nella misura fissa di € 200,00

Se l’acquisto è invece effettuato da e per conto di soggetti privati, è prevista l’imposta di registro, con aliquota pari al 2% della rendita catastale rivalutata
Le imposte ipotecaria e catastale sono invece entrambe dovute nella misura fissa di € 50,00.
Le pertinenze della prima casa, se costituiscono unità immobiliari autonome, cioè con una propria iscrizione al Catasto urbano ed una propria rendita catastale, fruiscono delle medesime agevolazioni, con il limite di una pertinenza per ogni categoria.

E’, pertanto, agevolabile l’acquisto:

  • di un box o posto auto (categoria catastale C/6);
  • di una tettoia ( categoria catastale C/7);
  • di una cantina (categoria catastale C/2).

 Le agevolazioni per l’acquisto sono applicabili anche nel caso di costruzione della prima casa, o di ricostruzione, se l’immobile originario è demolito.

I requisiti per usufruire delle agevolazioni

Chi acquista la prima casa può fruire delle suddette agevolazioni a condizione che:

  • non possegga, nello stesso Comune, altro immobile idoneo ad essere adibito ad abitazione, neppure in comunione con il coniuge;
  • non sia titolare di diritti di uso, usufrutto, abitazione su altro immobile nel medesimo Comune;
  • non sia titolare, interamente o per quote,  di altro immobile su tutto il territorio nazionale, per il quale abbia già fruito delle agevolazioni;
  • l’immobile si trovi nel Comune in cui l’acquirente ha stabilito o stabilirà  la propria residenza entro 18 mesi dall’acquisto, o nel quale svolge la propria attività;
  • l’immobile acquistato non sia considerato “di lusso” cioè non appartenga alle categorie catastali A/1, A/8, A/9.

 Tali condizioni devono sussistere tutte al momento dell’acquisto, e devono essere dichiarate al notaio, che le trascrive nell’atto di compravendita.  La dichiarazione più comune che si ritrova nell’atto di compravendita immobiliare in genere è questa:

Le parti, dopo aver dichiarato che l’immobile in oggetto costituisce casa di abitazione non di lusso (secondo i criteri di cui al D.M. 2 agosto 1969 pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969), chiedono che al presente atto vengano applicate le agevolazioni fiscali vigenti per l’acquisto della prima casa.
A tal fine la parte acquirente dichiara:

di essere residente nel Comune ove è ubicato l’immobile in contratto;

di non essere titolare esclusiva o in comunione con il coniuge, dei diritti di piena proprietà, di usufrutto, uso o abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è ubicato l’immobile oggetto di questo atto; considerati a tal proposito le novità introdotte dal primo gennaio 2016 sopra sintetizzate.

di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale dei beni su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà di altra casa di abitazione acquistata da essa parte acquirente o dal coniuge con le agevolazioni di cui all’art. 3, comma 131 della legge 28 dicembre 1995 n. 549, ovvero con le agevolazioni per l’acquisto della “prima casa” di cui alle norme indicate alla lettera c) della nota II bis) della tariffa, parte prima, allegata al T.U. concernente l’imposta di registro (D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131) nel testo modificato dal comma 131 del’art. 3 della già citata legge 28 dicembre 1995 n. 549;

di essere edotta delle conseguenze fiscali derivanti dall’eventuale trasferimento a titolo oneroso o gratuito del bene acquistato prima che siano trascorsi cinque anni da oggi.

Decadenza agevolazione fiscale

L’assenza di una delle condizioni sopra elencate fa venire meno il diritto alle agevolazioni fiscali, e determina l’applicazione delle imposte ordinarie, con  una sanzione pari al 30 % dell’importo non pagato (per tale infrazione è tuttavia ammesso il “ravvedimento operoso”, con conseguente risparmio sulle sanzioni).
Anche la cessione dell’immobile entro 5 anni dall’acquisto costituisce causa di decadenza dal beneficio, se l’acquirente non provvede, entro un anno, a riacquistare un altro immobile destinato a casa di abitazione (tale condizione è soddisfatta anche in caso di riacquisto a titolo gratuito, condizione che pertanto consente di evitare la decadenza dal beneficio).
Tale operazione di cessione e successivo riacquisto della prima casa entro l’anno produce un credito di imposta pari all’IVA o all’imposta di registro pagata sul primo acquisto, credito  utilizzabile in diminuzione dell’imposta dovuta sul momento del secondo acquisto (tale credito non è comunque rimborsabile).

Detrazione delle provvigioni delle agenzie immobiliari

 Se per l’acquisto della prima casa ci si è avvalsi di una agenzia immobiliare,  è possibile detrarre ai fini Irpef (nella misura del 19%) i compensi corrisposti alla agenzia stessa. La detrazione è fruibile per un importo comunque non superiore a 1.000 euro (in pratica si  riconosce una detrazione massima del 19% di 1.000 euro = 190,00 euro). Se l’acquisto è effettuato da più proprietari (ad es.: i coniugi), la detrazione, nel limite complessivo di 1.000 euro, dovrà essere ripartita tra i comproprietari in ragione della percentuale di proprietà.

A2 – Acquisto NON PRIMA CASA

Quando non ci sono i requisiti da parte acquirente per usufruire delle agevolazioni prima casa, le imposte seguono il seguente schema:

Acquisto non prima casa da privato
Imposte di registro 9% sulla rendita catastale rivalutata
Imposte catastale 50 euro
Imposte ipotecaria 50 euro

Acquisto seconda casa da impresa esente da iva
Imposta di registro 9% sul prezzo di acquisto dell’immobile
Imposta ipotecaria 50 euro
Imposta catastale 50 euro

Acquisto seconda casa da impresa soggetta a iva
Iva al 10% (o al 22% nel caso di immobili di lusso) sul prezzo di acquisto dell’immobile
Imposta di registro 200 euro
Imposta catastale 200 euro
Imposta ipotecaria 200 euro

 

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#2 – Spese extra all’acquisto di un immobile

Quando si fa un preventivo di spesa per l’acquisto di un immobile, è molto importante considerare che al prezzo di vendita stabilito, vanno sommate alcune spese accessorie la cui incidenza non è cosa da sottovalutare. Le maggior differenza tra le spese extra si ha tra l’acquisto di una civile abitazione da privato ed una nuova costruzione da impresa costruttrice:

  • Immobile usato e/o da privato: le spese extra sono rappresentate dall’imposta di registro (vedi sopra), le spese di registrazione di eventuali proposte di acquisto e/o preliminari di compravendita, le spese notarili (che possono variare sia in base al valore di acquisto e sia che si stipuli un contratto di mutuo oltreché di acquisto), le eventuali provvigioni per i servizi di mediazione.
  • Immobile nuova costruzione e/o da impresa costruttrice: le spese extra sono rappresentate dall’IVA (vedi sopra), le spese di registrazione di eventuali proposte di acquisto e/o preliminari di compravendita, le spese notarili (che possono variare sia in base al valore di acquisto e sia che si stipuli un contratto di mutuo oltreché di acquisto), le spese di allaccio delle utenze e le spese tecniche per l’accampionamento dell’immobile, le eventuali provvigioni per i servizi di mediazione.

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#3 – La proposta di acquisto

La fase della proposta d’acquisto è la più importante della trattativa in quanto la sua sottoscrizione da parte del venditore vincola la parte acquirente ad acquistare al prezzo contenuto nella proposta. La proposta d’acquisto viene presentata in forma scritta al venditore con allegato un assegno di acconto a titolo di cauzione – non trasferibile ed intestato al proprietario – il cui importo è generalmente compreso tra il 5% e il 10% del valore dell’immobile.

Entro un tempo prestabilito, il venditore sarà tenuto a comunicare all’acquirente il rifiuto della proposta o l’accettazione integrale della stessa; in quest’ultimo caso, la formalizzazione avviene per iscritto direttamente o tramite l’agenzia immobiliare. A valle dell’accettazione si può procedere con la sottoscrizione del preliminare di compravendita.

L’assegno si consegna all’agenzia immobiliare quando si sottoscrive una proposta d’acquisto (o di locazione); questo non è un passaggio obbligatorio perché la proposta è comunque valida, ma è una prassi consolidata perché allegare un assegno alla proposta è una forma di impegno, un modo per garantire in modo oggettivo, la serietà delle intenzioni dell’acquirente. Inoltre, nel caso in cui si concluda la trattativa, il fatto che il proprietario riceva ed incassi un assegno consegnatogli dall’acquirente, è un elemento in più che consolida l’accordo preso insieme alle firme delle parti.

Normalmente l’importo dell’assegno deve essere pressoché simbolico in quanto eventualmente sarà integrato da pagamenti successivi, pertanto nella media si stabilisce un importo di circa 2-5.000€; l’assegno sarà non trasferibile ed intestato (esclusivamente) al proprietario dell’immobile che è anche il destinatario della proposta d’acquisto; come tutti gli assegni inoltre è fondamentale che sia compilato con cura in tutte le sue parti: luogo data e firma (è importante ricordare che il notaio, al momento della sottoscrizione dell’atto di vendita definitivo, chiederà una copia di tutti i pagamenti effettuati per il saldo del prezzo).

L’assegno che allegherai alla proposta è un deposito fiduciario e, solo se la proposta verrà effettivamente accettata, diventerà una caparra.

L’assegno dovrà rimanere in custodia all’agente immobiliare (che ne sarà responsabile) per tutta la durata della trattativa, ma solitamente è autorizzato fin da subito a consegnarlo al proprietario nel caso in cui questi accetti la proposta. In questo caso comunque è utile sottolineare che la proposta si potrà effettivamente considerare conclusa nel momento in cui verrà data comunicazione al proponente dell’avvenuta accettazione entro il termine d’irrevocabilità stabilito; pertanto l’acquirente sarà anche avvisato della successiva consegna dell’assegno al proprietario.

Se invece la proposta non viene accettata entro il termine previsto o se la proposta presenta delle clausole risolutive per  eventi che non si verificano (come un mutuo che non viene concesso) l’assegno deve essere immediatamente riconsegnato all’aspirante acquirente senza alcuna deroga né ulteriori impegni o obblighi da parte sua, di alcun tipo.

Ciò che assolutamente non va fatto è lasciare un assegno in bianco o senza che sia correttamente e completamente compilato ed intestato esclusivamente al proprietario od avente titolo per la vendita (in questo caso non si fa riferimento all’agente immobiliare).

In conclusione allegare un assegno alla proposta d’acquisto è un passaggio quasi obbligato, ma può essere affrontato con la massima tranquillità, a condizione di adottare i giusti accorgimenti.

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# 4 – Il preliminare di acquisto (compromesso)

Il preliminare di compravendita, comunemente detto compromesso, è la scrittura privata in cui la parte acquirente e la parte venditrice riportano tutte le clausole e tutte le condizioni che regoleranno l’atto definitivo di compravendita. Prima della firma del compromesso è importante verificare l’identità delle parti: se il venditore è una società occorrerà accertare che il firmatario del preliminare abbia i necessari poteri di firma.

Nel compromesso devono essere specificati i seguenti elementi:

  • i dati anagrafici del promittente acquirente e del promittente venditore;
  • il prezzo pattuito, i termini e le modalità di pagamento;
  • la data entro la quale stipulare l’atto di compravendita (rogito);
  • l’esistenza o meno di iscrizioni pregiudizievoli sull’immobile;
  • la provenienza dell’immobile, cioè come l’immobile è venuto in proprietà del venditore;
  • la composizione dell’immobile e dei suoi accessori.

Con il compromesso, l’acconto consegnato inizialmente diventa caparra confirmatoria, un’anticipazione del prezzo che verrà versato al venditore al momento del rogito. La caparra confirmatoria è una garanzia degli obblighi assunti ed è sottoposta alla normativa di cui all’art. 1385 del Codice Civile: se la parte acquirente diventa inadempiente, la parte venditrice può recedere dal contratto trattenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte venditrice, la parte acquirente può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra.

Nel caso in cui le parti si siano avvalse di servizi di mediazione tramite agenzia immobiliare, è in tale occasione che viene maturato il diritto a riscuotere le provvigioni di mediazione previste e pattuite con l’agenzia.

I costi da sostenere dopo aver stipulato il preliminare di vendita sono:

l’imposta di registro nella misura fissa di 200,00 € a metà con la parte acquirente (100,00 € ciascuno);
le marche da bollo, sempre a metà con la parte acquirente: una marca da 16 Euro ogni 4 facciate (25 righe a facciata) per ciascuna copia registrata del contratto. Bisognerà poi applicare su ogni allegato grafico (come le planimetrie per esempio) una marca da bollo di € 1,00;

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#5 – La caparra

Per rafforzare l’obbligo e la garanzia tra le parti, l’acquirente è tenuto a versare direttamente sul conto corrente del venditore una somma pari a circa il 20% del prezzo di acquisto proposto, a titolo di caparra. Esistono due tipi di caparra utilizzate nelle proposte d’acquisto e nei preliminari di compravendita: la caparra confirmatoria e la caparra penitenziale.

La caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.) è la più frequente e corrisponde alla antica consuetudine di consegnare all’altra parte una somma di denaro (o altre cose fungibili) a conferma del vincolo assunto. Se la parte che ha concesso la caparra si rende inadempiente, l’altra parte può recedere dal contratto e trattenere la caparra. Se inadempiente è la parte che ha ricevuto la caparra, l’altra parte può sempre recedere e richiedere il doppio di quanto versato. Si tratta in entrambi i casi di facoltà concessa all’interessato che può comunque insistere per l’adempimento, e richiedere il risarcimento per l’ulteriore danno subito.
Diversa è invece la funzione della caparra penitenziale (art. 1386 c.c.) che rappresenta il corrispettivo del diritto di recesso, stabilito convenzionalmente. Chi decide di recedere deve dare all’altra parte quanto pattuito a titolo di caparra penitenziale e l’altra parte non potrà chiedere altro.

La caparra  verrà versata solamente al momento della stipula del preliminare di acquisto. La registrazione della proposta di acquisto/preliminare di compravendita viene effettuata presso l’Agenzia delle Entrate, entro 20 giorni dalla firma per accettazione. Se la trattativa si è svolta tramite agenzia immobiliare, sarà compito di quest’ultima provvedere alla sua registrazione.

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# 6- L’atto di compravendita (rogito)

L’atto di compravendita (detto anche rogito) è il contratto con il quale il venditore trasferisce al promittente acquirente la proprietà dell’immobile dietro la corresponsione del prezzo pattuito. L’atto di compravendita viene stipulato davanti a un notaio in presenza del venditore e del promittente acquirente; è redatto in forma pubblica per garantire l’identità delle parti, la legalità dell’atto e la veridicità di quanto in esso dichiarato.

Al notaio spettano i controlli formali sull’esistenza di iscrizioni pregiudizievoli (ipoteche o altri vincoli) sull’immobile, sulla continuità delle trascrizioni, sul rispetto delle norme edilizie, sull’esistenza della certificazione energetica dell’immobile e sulla conformità del rogito con gli atti precedenti (ad esempio il preliminare di compravendita). Il notaio deve anche raccogliere le imposte che, in caso di acquisto prima casa, sono soggette ad alcune agevolazioni. Il rogito deve riportare anche il prezzo corrisposto e le relative spese sostenute, specificando i mezzi di pagamento utilizzati.

 

Cosa fare dopo l’acquisto
Subito dopo l’acquisto dell’immobile, l’acquirente dovrà provvedere a effettuare (solitamente entro la settimana successiva all’atto definitivo) la voltura delle utenze (elettricità, acqua, gas, linea telefonica e internet).
A tale scopo è utile che il venditore gli fornisca copia delle ultime fatture ricevute.

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#7 – Criteri di valutazione di un immobile

Per valore medio s’intende il costo al mq per un appartamento in normali condizioni manutentive. Spesso, chi vende, si informa sull’andamento del mercato, moltiplica il valore per la superficie complessiva e formula la richiesta, senza tener conto che il valore può variare, al ribasso o al rialzo, in relazione alla tipologia dell’appartamento, all’esposizione, alla finiture, allo stato degli infissi e dei pavimenti, delle mura e dei servizi igienici, alla condizione dello stabile nel suo complesso. Di norma, chi vende tende a lucrare il prezzo più alto possibile, spesso superiore a quello di mercato. Quindi, una cosa è il prezzo richiesto, altra il prezzo effettivo di vendita.

La superficie considerata per la vendita è quella commerciale, che viene calcolata come segue: la superficie netta dell’appartamento, il 100% della superficie delle mura perimetrali e interne, il 50% della superficie di mura in comune con altri appartamenti. Altre superfici vanno considerate orientativamente come segue:

Calcolo superfici commerciali
Balconi e terrazze scoperti 25% della superficie
Balconi e terrazze coperti chiusi su 3 lati 35% della superficie
Patii e porticati 35% della superficie
Verande non riscaldate 60% della superficie
Verande riscaldate 80% della superficie
Giardino esclusivo di appartamento (inferiore ai 500 mq) 5% della superficie
Giardino di ville e villini (superiore a 500 mq) 10 % della superficie
Cantine e soffitte non abitatibili 10 % della superficie
Mansarde agibili e/o abitabili 50 % della superficie
Locali seminterrati e/o taverne 50 % della superficie
Garage 50 % della superficie

 

Elementi di decremento o incremento del prezzo
Piano seminterrato -30% della superficie
Piano 2° senza ascensore -5% della superficie
Dal terzo piano in poi senza ascensore -10% per ogni piano della superficie
Piano attico +20% della superficie
Assenza di riscaldamento -5% della superficie

Nota: Poiché sul libero mercato non esistono valori oggettivi assoluti e vale l’accordo tra le parti, le indicazioni che forniamo, insieme ai suggerimenti seguenti, servono a dare l’idea di quelli che possono essere gli elementi di trattativa.

La compravendita può essere effettuata a corpo o a misura. Il prezzo concordato sul compromesso, e quindi sul rogito, può riferirsi alla superficie reale (vendita a misura) oppure a forfait (vendita a corpo). In genere si indica la vendita “a corpo”. Nella vendita a misura, una delle parti può chiedere la riduzione o l’integrazione del prezzo stabilito se, alla consegna, la superficie commerciale risulta superiore o inferiore anche di un solo ventesimo di quella indicata sul rogito o sul compromesso.

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