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GUIDA ALLA VENDITA DI UN IMMOBILE

GUIDA ALLA VENDITA DI UN IMMOBILE

Per chi decide di vendere una proprietà immobiliare, di seguito una serie di consigli e di informazioni che aiutano ad intraprendere questo percorso.

Indice


#1 – A chi rivolgersi?

La complessità delle numerose verifiche su un appartamento da acquistare, e il poco tempo a disposizione, portano spesso a rivolgersi ad una agenzia immobiliare.

Gli agenti immobiliari autorizzati sono iscritti alla Camera di Commercio, presso la quale hanno dovuto sostenere un esame, ed hanno un tesserino di riconoscimento.

La legge dispone che nessuna provvigione sia dovuta ad una persona che pratica la professione abusivamente.

L’agente immobiliare deve verificare:  la provenienza dell’appartamento, la titolarità, la presenza o meno di vincoli e garantire con opportune clausole il venditore e l’acquirente.

E’ spesso lo stesso agente che si attiva per reperire un mutuo.

La provvigione a favore dell’agenzia va corrisposta sia dal venditore che dal compratore. Nessuna legge stabilisce quanto un agente possa chiedere. Valgono gli usi locali e le indicazioni della Camera di Commercio, che però non sono vincolanti. Attualmente, una provvigione che non superi il 3 per cento del prezzo di vendita rappresenta un’equa richiesta. Le spese di mediazione immobiliare sono deducibili sulla dichiarazione dei redditi sino ad un massimo di 1.000,00 €. Il nominativo dell’agente immobiliare, e il corrispettivo a lui versato, dovranno essere indicati nel rogito notarile.



#2 – Incarico di vendita

Gli incarichi di mediazione possono essere affidati in modalità esclusiva o non esclusiva a seconda se si desidera avere rapporti diretti e di fiducia con uno studio in particolare oppure più agenzie contemporaneamente.

Se non si è sicuri che un’agenzia scelta sia in grado di gestire in modo completo la promozione dell’immobile, è da valutare la possibilità di affidare l’incarico anche ad altre agenzie (evitando la diffusione in massa che reca confusione e concorrenza sull’immobile stesso).

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#3 – Documenti necessari per la vendita

Una breve descrizione e qualche fotografia non sono sufficienti per sottoporre una proprietà all’agenzia; è bene infatti che fin da subito, venga raccolta tutta la documentazione necessaria,che sarà sottoposta a controllo e verifica da parte del mediatore. La documentazione da fornire ed i relativi controlli che l’agenzia vi effettua sopra sono:

  • i titoli di proprietà (atti di acquisto, permute, ecc.);
  • le planimetrie e le visure catastali aggiornate: l’agenzia verifica che rispondano allo stato di fatto dell’immobile e che le destinazioni d’uso indicate nei vani siano quelle reali. Nel caso in cui le planimetrie o le destinazioni d’uso siano diverse dalla realtà, viene segnalata la necessità di contattare un tecnico di fiducia (o in assenza del quale, vengono forniti contatti a tecnici di zona), per informare sulla possibilità e modalità di regolarizzare la situazione, con annessi i costi e la tempistica di espletamento delle pratiche;
  • le visure ipotecarie;
  • l’attestato di certificazione energetica (ACE o APE), il cui indice deve per legge deve essere indicato in ogni pubblicazione
  • una copia delle ultime planimetrie di progetto o ristrutturazione depositate in Comune ed eventuali documentazioni a carattere urbanistico (condoni, sanatorie, agibilità e/o abitabilità ecc.).

Se si ritiene che sulla proprietà vi siano ulteriori possibilità edificatorie, è possibile incaricare un tecnico di fiducia per preparare una breve relazione con indicata la volumetria ancora disponibile e le condizioni relative.

Perché devo raccogliere i documenti se non c’è ancora un acquirente?
È fondamentale che la proprietà sia verificata dal punto di vista urbanistico, catastale ed ipotecario, prima di essere messa sul mercato, così da poter fornire informazioni corrette nelle pubblicazioni ed arrivare al momento della vendita senza problemi in sospeso.
Una destinazione d’uso diversa da quella indicata ad un potenziale cliente o un abuso edilizio che avrebbero potuto essere regolarizzati senza grandi difficoltà, potrebbero invece bloccare una trattativa se non affrontati in anticipo.

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#4 – Stabilire il prezzo della proprietà da vendere

Al di là dell’idea che ogni proprietario possa farsi in merito al prezzo, è importante capire qual’è il reale valore commerciale della tua proprietà ed affidarsi alla valutazione di un’agenzia immobiliare rappresenta un ottimo punto di partenza, in quanto l’individuazione del giusto valore è un elemento essenziale affinché si possa ottenere il massimo senza perdere tempo e opportunità di vendita.

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#5 – La procedura di messa in vendita

La pubblicazione della proprietà
Una volta ottenuto l’incarico di vendita e consegnata la documentazione, l’agenzia si occuperà della preparazione di tutto il materiale necessario alla pubblicizzazione dell’immobile.
La proprietà verrà promossa e pubblicizzata a livello nazionale e/o internazionale attraverso una pubblicazione differenziata e lo studio di iniziative specifiche per aumentare la visibilità della proprietà oggetto di vendita.

Le visite dei potenziali acquirenti
Dopo aver attivato i canali di promozione della proprietà, arriverà il momento in cui un potenziale acquirente sarà interessato a visionarla.
E’ importante assicurarsi che l’agenzia assista attraverso la presenza di personale capace ed informato e gestisca i clienti acquirenti durante le visite.

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#6 – La proposta di acquisto

La fase della proposta d’acquisto è la più importante della trattativa in quanto la sua sottoscrizione da parte del venditore vincola la parte acquirente ad acquistare al prezzo contenuto nella proposta. La proposta d’acquisto viene presentata in forma scritta al venditore con allegato un assegno di acconto a titolo di cauzione – non trasferibile ed intestato al proprietario – il cui importo è generalmente compreso tra il 5% e il 10% del valore dell’immobile.

Entro un tempo prestabilito, il venditore sarà tenuto a comunicare all’acquirente il rifiuto della proposta o l’accettazione integrale della stessa; in quest’ultimo caso, la formalizzazione avviene per iscritto direttamente o tramite l’agenzia immobiliare. A valle dell’accettazione si può procedere con la sottoscrizione del preliminare di compravendita.

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#7 – Il preliminare di acquisto (o compromesso)

Il preliminare di comprevendita, comunemente detto compromesso, è la scrittura privata in cui la parte acquirente e la parte venditrice riportano tutte le clausole e tutte le condizioni che regoleranno l’atto definitivo di compravendita. Prima della firma del compromesso è importante verificare l’identità delle parti: se il venditore è una società occorrerà accertare che il firmatario del preliminare abbia i necessari poteri di firma.

Nel compromesso devono essere specificati i seguenti elementi:

  • i dati anagrafici del promissario acquirente e del promittente venditore;
  • il prezzo pattuito, i termini e le modalità di pagamento;
  • la data entro la quale stipulare l’atto di compravendita (rogito);
  • l’esistenza o meno di iscrizioni pregiudizievoli sull’immobile;
  • la provenienza dell’immobile, cioè come l’immobile è venuto in proprietà del venditore;
  • la composizione dell’immobile e dei suoi accessori.

Con il compromesso, l’acconto consegnato inizialmente diventa caparra confirmatoria, un’anticipazione del prezzo che verrà versato al venditore al momento del rogito. La caparra confirmatoria è una garanzia degli obblighi assunti ed è sottoposta alla normativa di cui all’art. 1385 del Codice Civile: se la parte acquirente diventa inadempiente, la parte venditrice può recedere dal contratto trattenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte venditrice, la parte acquirente può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra.

Nel caso in cui le parti si siano avvalse di servizi di mediazione tramite agenzia immobiliare, è in tale occasione che viene maturato il diritto a riscuotere le provvigioni di mediazione previste e pattuite con l’agenzia.

I costi da sostenere subito dopo aver stipulato il preliminare di vendita sono:

  • l’imposta di registro nella misura fissa di 200,00 € a metà con la parte acquirente (100,00 € ciascuno);
  • le marche da bollo, sempre a metà con la parte acquirente: una marca da 16 Euro ogni 4 facciate (25 righe a facciata) per ciascuna copia registrata del contratto. Bisognerà poi applicare su ogni allegato grafico (come le planimetrie per esempio) una marca da bollo di € 1,00;

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#8 – La caparra

Per rafforzare l’obbligo e la garanzia tra le parti, l’acquirente è tenuto a versare direttamente sul conto corrente del venditore una somma pari a circa il 20% del prezzo di acquisto proposto, a titolo di caparra. Esistono due tipi di caparra utilizzate nelle proposte d’acquisto e nei preliminari di compravendita: la caparra confirmatoria e la caparra penitenziale.

La caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.) è la più frequente e corrisponde alla antica consuetudine di consegnare all’altra parte una somma di denaro (o altre cose fungibili) a conferma del vincolo assunto. Se la parte che ha concesso la caparra si rende inadempiente, l’altra parte può recedere dal contratto e trattenere la caparra. Se inadempiente è la parte che ha ricevuto la caparra, l’altra parte può sempre recedere e richiedere il doppio di quanto versato. Si tratta in entrambi i casi di facoltà concessa all’interessato che può comunque insistere per l’adempimento, e richiedere il risarcimento per l’ulteriore danno subito.
Diversa è invece la funzione della caparra penitenziale (art. 1386 c.c.) che rappresenta il corrispettivo del diritto di recesso, stabilito convenzionalmente. Chi decide di recedere deve dare all’altra parte quanto pattuito a titolo di caparra penitenziale e l’altra parte non potrà chiedere altro.

La caparra  verrà versata solamente al momento della stipula del preliminare di acquisto. La registrazione della proposta di acquisto/preliminare di compravendita viene effettuata presso l’Agenzia delle Entrate, entro 20 giorni dalla firma per accettazione. Se la trattativa si è svolta tramite agenzia immobiliare, sarà compito di quest’ultima provvedere alla sua registrazione.

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#9 – L’atto di compravendita (detto anche rogito) è il contratto con il quale il venditore trasferisce al promittente acquirente la proprietà dell’immobile dietro la corresponsione del prezzo pattuito. L’atto di compravendita viene stipulato davanti a un notaio in presenza del venditore e del promittente acquirente; è redatto in forma pubblica per garantire l’identità delle parti, la legalità dell’atto e la veridicità di quanto in esso dichiarato.

Al notaio spettano i controlli formali sull’esistenza di iscrizioni pregiudizievoli (ipoteche o altri vincoli) sull’immobile, sulla continuità delle trascrizioni, sul rispetto delle norme edilizie, sull’esistenza della certificazione energetica dell’immobile e sulla conformità del rogito con gli atti precedenti (ad esempio il preliminare di compravendita). Il notaio deve anche raccogliere le imposte che, in caso di acquisto prima casa, sono soggette ad alcune agevolazioni. Il rogito deve riportare anche il prezzo corrisposto e le relative spese sostenute, specificando i mezzi di pagamento utilizzati.

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#10 – La plusvalenza

Si definisce “plusvalenza” la differenza in positivo tra il prezzo pagato per l’acquisto di un bene immobile e il valore ricavato dalla cessione del bene stesso. Ai fini della tassabilità o meno della plusvalenza risulta di fondamentale importanza il rispetto del requisito temporale; infatti, l’imponibilità ai fini delle imposte dirette della plusvalenza conseguita a seguito della cessione di un immobile commerciale scatta solo nel caso in cui non siano trascorsi cinque anni dalla data di acquisto del bene.

Non si incorre nella plusvalenza immobiliare nei seguenti casi:

  • non si pagano imposte se la plusvalenza deriva dalla cessione di immobili acquistati o costruiti dal proprietario venditore da più di cinque anni;
  • sono esenti dal prelievo gli immobili pervenuti per successione; quelli ricevuti in donazione quando rispetto alla persona che ha donato l’immobile, siano trascorsi cinque anni dall’acquisto o costruzione dello stesso;
  • sono esenti le unità immobiliari che per la maggior parte del periodo trascorso tra l’acquisto (o la costruzione) e la vendita siano state utilizzate come abitazione principale del venditore o dei suoi familiari (che vi hanno preso residenza).

Tutto questo vale anche per la vendita di terreni agricoli.
Una diversa tassazione si applica invece alla plusvalenza generata dalla vendita di fabbricati in corso di costruzione, terreni edificabili, terreni oggetto di lottizzazione o fabbricati ivi costruiti.

La logica alla base di queste disposizioni è che l’amministrazione tassa le operazioni potenzialmente “speculative”, nell’ambito delle quali si acquista una proprietà per poi rivenderla dopo poco tempo ad un prezzo maggiore speculando sulla differenza.

Vengono invece fatte salve le compravendite effettuate su immobili posseduti da molti anni oppure utilizzati come abitazione principale dal proprietario o dai suoi congiunti.

Come è tassata la plusvalenza?
L’eventuale plusvalenza deve essere inserita nella dichiarazione dei redditi del venditore, e viene tassata in base alle aliquote progressive applicabili al suo reddito complessivo oppure (ma solo in caso di vendita di immobili acquistati o costruiti da meno di cinque anni o di terreni agricoli e con le caratteristiche sopra specificate) con una più vantaggiosa imposta sostitutiva delle ordinarie imposte sui redditi.
L’imposta sostitutiva si applica oggi con l’aliquota del 20%  sul valore della plusvalenza e rimane quindi più conveniente della tassazione ordinaria, perché le aliquote delle imposte sui redditi sono più elevate, anche per lo scaglione più basso (23%).
L’imposta è incassata dal notaio al momento dell’atto e immediatamente versata al fisco per via telematica.

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#11 – Decadenza agevolazione fiscale prima casa

L’assenza di una delle condizioni sopra elencate fa venire meno il diritto alle agevolazioni fiscali, e determina l’applicazione delle imposte ordinarie, con  una sanzione pari al 30 % dell’importo non pagato (per tale infrazione è tuttavia ammesso il “ravvedimento operoso”, con conseguente risparmio sulle sanzioni).
Anche la cessione dell’immobile entro 5 anni dall’acquisto costituisce causa di decadenza dal beneficio, se l’acquirente non provvede, entro un anno, a riacquistare un altro immobile destinato a casa di abitazione (tale condizione è soddisfatta anche in caso di riacquisto a titolo gratuito, condizione che pertanto consente di evitare la decadenza dal beneficio).
Tale operazione di cessione e successivo riacquisto della prima casa entro l’anno produce un credito di imposta pari all’IVA o all’imposta di registro pagata sul primo acquisto, credito  utilizzabile in diminuzione dell’imposta dovuta sul momento del secondo acquisto (tale credito non è comunque rimborsabile).

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