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CONTRATTI AFFITTO CON RISCATTO, RENT TO BUY, BUY TO RENT

Contratti Affitto con Riscatto e Rento to Buy: facciamo chiarezza.

Dopo la crisi immobiliare tra il 2012 ed il 2014, dove i tassi d’interesse dei mutui rendevano quasi impossibile accedere ad un prestito, si è sempre più spesso sentito parlare di “nuove” formule per l’acquisto alternativo: affitto con riscatto, il rent to buy, il buy to rentD’altro canto se un compratore non ha i soldi per effettuare l’acquisto di un immobile, e nessuna banca lo finanzia, l’unica soluzione, a ben vedere è quella di dilazionare il pagamento nel tempo. Ecco quindi che il rent to buy, il buy to rent ma anche la vendita della nuda proprietà sono “nuove” formule per vendere/acquistare casa, nuove in realtà solamente perché ora che il mercato è fermo si cerca, come dice l’adagio di fare di necessità, virtù.

Affitto con Riscatto

C’è però molta confusione tra coloro che si interessano a questo tipo di formule contrattuali: la parola “affitto” utilizzata nella denominazione, porta spesso a generare false aspettative agli interessati o peggio ancora alla stesura di scritture private molto blande e poco tutelatorie.

Innanzi tutto si parla di “Contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili introdotti dall’articolo 23 del dl Sblocca Italia e c’è da precisare che, il rent to buy e l’affitto con riscatto sono due formule di compravendita diverse, sia dal punto di vista contrattuale che concettuale.
Dal punto di vista concettuale l’affitto con riscatto o buy to rent, si verifica la vendita immediata dell’immobile, sempre con il prezzo concordato che viene dilazionato, ma con la garanzia per il venditore di tornare proprietario del suddetto immobile nel caso di inadempimenti dell’acquirente. E’ una formula che permette di rateizzare, in tutto o in parte, il prezzo della casa. Il rent to buy è un programma preparatorio all’acquisto, che dà al potenziale acquirente il tempo di allinearsi ai parametri richiesti dalle banche per la concessione di un mutuo. Gli aspirante mutuatari possono impiegare i tre anni fino al momento del rogito per innalzare il loro capitale iniziale richiesto al momento dell’acquisto e creare uno storico di versamenti che rassicuri la banca sulla propria affidabilità come pagatore.

Sul piano contrattuale l’affitto con riscatto è formato da un contratto di locazione affiancato a un contratto d’opzione d’acquisto. Nel primo è di solito inserita una clausola che prevede il diritto del conduttore di poter acquistare il bene con un prezzo pattuito oggi e bloccato per un numero x di anni. Nel caso in cui si vada ad esercitare il diritto d’acquisto i canoni di locazione in tutto o in parte sono riqualificati come acconto prezzo e sono scalati dal prezzo di vendita.

Nel rent to buy, c’è uno schema contrattuale doppio con un preliminare di compravendita collegato a un contratto di locazione. Parte delle somma corrisposta dall’inquilino al venditore è destinata alla locazione, con un canone agevolato, e parte ad acconto prezzo come stabilito dal preliminare di vendita. Non c’è una rivalutazione successiva delle somme versate, e questo permette di avere una situazione molto chiara dal punto di vista fiscale

L’articolo 23 dello sblocca Italia ha modernizzato l’affitto con opzione di acquisto tradizionale, introducendo alcuni aspetti importanti ai fini contrattuali. In primis, introducendo un elemento positivo che è l’obbligo della trascrizione del contratto d’affitto con riscatto nei registri immobiliari, come un qualsiasi contratto di compravendita o compromesso. La trascrizione vale per tutta la durata del contratto e comunque per un periodo non superiore a 10 anni. Un secondo elemento positivo è quello di aver previsto un meccanismo grazie al quale parte delle somme corrisposte per il “godimento” del bene al momento del rogito notarile vengono imputate ad acconto prezzo.

Il rent to buy, opzioni e condizioni

Le formule maggiormente adottate, e che possono trovare utilizzo nelle diverse ipotesi quotidiane, sono sostanzialmente due.

Il rent to buy “con opzione”, ovvero altro non è che un contratto di locazione legato con un contratto di opzione, concedendo cioè all’acquirente la possibilità di trasformare la locazione in una e vera e propria compravendita, tramutando i canoni di locazione versati, in un vero e proprio pagamento per l’acquisto. Se in questa ipotesi vi è il vantaggio per il venditore di ottenere fin da subito dei canoni di locazione da non restituire in nessun caso, l’acquirente gode dell’immobile con la facoltà di decidere se comprarlo o meno. Ma attenzione agli svantaggi: da un lato, come detto, l’acquirente non ha diritto a ricevere i canoni versati, mentre il venditore può avere difficoltà nel riottenere la disponibilità dell’immobile, proprio perché il contratto di locazione stipulato è soggetto agli obblighi di legge, e quindi su aspetti come la durata della locazione, ad esempio, non si possono prevedere clausole diverse da quelle previste dalle norme in vigore. A livello fiscale sono previste dapprima tutte le imposte disciplinate per la locazione prima, e l’acquisto poi; mentre per l’eventuale IMU questa è a carico del venditore.

Il rent to buy “con preliminare” prevede anche in questo caso un primo contratto di locazione, dove le parti prevedono e convengono che si trasformi poi in una vera e propria compravendita, dove i canoni versati si tramutano in un vero e proprio pagamento per l’acquisto. Se nulla cambia in termine di vantaggi tra le parti, e a livello impositivo, rispetto all’ipotesi “con opzione”, è bene sottolineare che se il contratto preliminare non è trascritto il conduttore (e futuro acquirente) rischia ipoteche e trascrizioni pregiudizievoli a carico del venditore, ma se un’eventuale trascrizione nei Registri immobiliari può risolvere questa situazione, tale protezione è limitata a 3 anni (come previsto dall’art. 2465- bis, comma 3, del Codice Civile).

Altre due possibili alternative nella formula rent to buymeno usate, ma comunque possibili sono il rent to buy “con riscatto automatico”, e “con riserva di proprietà”. Nel primo caso al contratto di locazione viene aggiunta una clausola che prevede che al raggiungimento nel pagamento di un certo numero di canoni di locazione, si verifichi automaticamente il passaggio di proprietà dell’immobile locato dal locatore al conduttore. Nel caso “con riserva di proprietà”, il contratto di locazione prevede una clausola dove la vendita, e il passaggio di proprietà, si concretizza solamente con il pagamento dell’ultima rata.

In conclusione, le formule, e le ipotesi concrete possono poi essere le più diverse, a seconda dei casi particolari, o delle necessità delle parti. Ma la domanda vera in questa situazione di indubbia crisi del mercato immobiliare è invece un’altra: ma con l’82% di proprietari di casa il fatto che il mercato, a livello di compravendite, sia sceso del 50% dai massimi del 2006 è un male?

Il buy to rent, opzioni e condizioni

Il buy to rent può prevedere la “vendita con patto di riscatto”, oppure “con condizione risolutiva in caso di inadempimento”. Nel primo caso, come si è già detto, si tratta di un contratto con un pagamento a rate, e il trasferimento della proprietà immediata tra le due parti, ma con il diritto di riacquisto da parte del venditore, previa restituzione di quanto ricevuto. In questo caso vi è l’indiscusso vantaggio per il venditore di riottenere la proprietà dell’immobile in caso di inadempimenti da parte dell’acquirente; e al contempo, per quest’ultimo di ottenere il rimborso non solo di quanto già versato ma anche di tutte le spese ordinarie e straordinarie eventualmente sostenute. Nel caso in cui il venditore sia un’impresa di costruzione, e questa fallisca, il curatore fallimentare non può sciogliersi dal contratto ma semmai esercitare il riscatto rimborsando l’acquirente. A livello fiscale le imposte d’acquisto sono le medesime per quelle di una normale compravendita, mentre l’eventuale IMU è a carico dell’acquirente. Un’ultima annotazione: il termine per esercitare il riscatto, da parte del venditore, non può essere superiore ai 5 anni dalla data della stipula del contratto, ergo per cui la rateizzazione dell’acquisto deve essere compresa nei 5 anni (come previsto dall’art. 1501 del Codice Civile).

L’altra formula del buy to rent con “condizione risolutiva in caso di inadempimento”, prevede che la vendita sia sottoposta appunto ad una condizione risolutiva in caso di inadempimento da parte di una delle due parti: anche in questo caso vi è l’indiscusso vantaggio per il venditore di riottenere la proprietà dell’immobile in caso di inadempimenti da parte dell’acquirente; e al contempo, per quest’ultimo di ottenere il rimborso non solo di quanto già versato ma anche di tutte le spese ordinarie e straordinarie eventualmente sostenute, anche se si pone il problema di prevedere come contrattualizzare i rimborsi in caso di riscatto. Anche in questo caso a livello fiscale, valgono le imposte d’acquisto, che sono le medesime per quelle di una normale compravendita, mentre l’eventuale IMU è a carico dell’acquirente. Viceversa, cade il limite dei 5 anni, ed è possibile prevedere che nel caso di inadempimento da parte dell’acquirente nel pagamento rateale, le rate rimangono totalmente, o in parte, trattenute dal venditore.